Mengapa Pemotongan Cukai Duti Setem Mungkin Mencederakan Pembeli Rumah

"HARI ini saya memotong duti setem untuk berjuta-juta pembeli rumah," kata George Osborne, canselor perbendaharaan, pada 3 Disember apabila mengumumkan pembaharuan kepada duti setem, cukai ke atas membeli hartanah. Namun tersembunyi dalam ramalan Office for Budget Responsibility (OBR) adalah andaian yang membayangkan kebanyakan pembeli rumah akan menjadi lebih teruk akibat pemotongan cukai. Untuk setiap pengurangan satu mata peratusan dalam cukai, OBR menganggap bahawa harga rumah akan meningkat sebanyak 1.4%, menjadikan pembeli mempunyai bil keseluruhan yang lebih besar.

Pada pandangan pertama, ini kelihatan aneh. Ekonomi mencadangkan bahawa sensitiviti pembeli dan penjual terhadap perubahan dalam harga—"keanjalan harga", dalam jargon—mempengaruhi siapa yang akhirnya membayar paling banyak untuk "cukai urus niaga" seperti duti setem. Bekalan perumahan tidak begitu responsif kepada harga: sukar untuk membina rumah dengan cepat untuk mengambil kesempatan daripada lonjakan harga. Ini bermakna, mengikut alasan ekonomi, bahawa, jika duti setem dipotong, anda akan menjangkakan harga akan meningkat dan penjual mendapat manfaat lebih daripada pembeli.

Walau bagaimanapun, apa yang tidak dijangka oleh ahli ekonomi ialah pembeli akan menjadi lebih teruk. Jadi mengapa pembeli dibiarkan dengan bil keseluruhan yang lebih besar? Gadai janji adalah kunci untuk menyelesaikan misteri. Kebanyakan pembeli adalah apa yang pakar ekonomi panggil "terkandas kredit". Apa yang mereka boleh percikkan di tempat baharu adalah terhad oleh apa yang mereka boleh pinjam. Dan amaun yang mereka boleh pinjam bergantung sebahagiannya pada jumlah wang tunai yang boleh mereka letakkan sebagai deposit.

Duti setem—bil yang mesti dibayar serta-merta untuk membeli hartanah—menghabiskan wang tunai itu. Apabila ia dipotong, pembeli boleh meletakkan deposit yang lebih tinggi dan meminjam lebih banyak. Akibatnya, permintaan meningkat, menaikkan harga yang cukup untuk mengimbangi faedah pemotongan cukai.

Jika OBR betul, pembeli hartanah yang berharga￡300,000 sebelum perubahan dalam duti setem kini dihadapi￡4,000 kurang cukai tetapi harga￡5,600 lebih tinggi. Pembeli yang sebelum ini tidak berada dalam pasaran tetapi kini mampu membayar deposit akan mendapat manfaat, tetapi kumpulan ini adalah kecil. Pemenang utama adalah pemilik rumah, yang mendapat manfaat daripada harga rumah yang lebih tinggi.

Terdapat persamaan dengan campur tangan utama kerajaan dalam pasaran perumahan: Bantuan untuk Membeli. Skim itu bertujuan membantu pembeli yang tidak mampu membayar deposit dengan memberikan mereka pinjaman kerajaan. Tetapi kesan terbesarnya ialah meningkatkan permintaan dan seterusnya harga. Pemilik rumah terus menang daripada dasar kerajaan.